保定市物业管理办法 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社 区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管 理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本 办法。 第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其 监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称物业，是指依法建设的房屋及其配 套的设施、设备和相关场地。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行 维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关 秩序的活动。 第四条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结 合、属地管理与行业管理相结合的原则，实现社会效益、经 济效益、环境效益的统一。提倡业主通过公开、公平、公正 的市场竞争机制选择物业服务企业。 -1 - 第五条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理服 务纳入现代服务业发展规划和目标考核体系，建立和完善社 会化、专业化、市场化的物业管理机制，并将物业管理工作 经费纳入财政预算。 第六条市、县（市、区）人民政府应当设立住宅小区 管理保障资金，专项用于扶持老旧住宅小区的基础建设和物 业管理。 第七条构建物业服务企业的诚信机制，完善诚信服务 体系，树立诚信经营理念，建立健全物业服务企业信用档案， 促进物业服务行业健康发展。 第二章‧管理职责 第八条市人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以 下称房地产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动 的监督管理工作，其主要职责是： （一）负责住宅专项维修资金的归集、使用审核； （二）组织开展物业管理从业人员培训； （三）建立物业管理专家库； （四）建立物业服务企业信用档案，监督检查物业管理 经营活动； （五）指导县（市、区）房地产行政主管部门对物业管 理活动的监督管理。 -2 - 第九条县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政 区域内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是： （一）贯彻落实物业管理的法律、法规、规章和有关政 策; （二）指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民 委员会参与物业管理工作； （三）负责住宅物业项目招标投标备案和采用协议方式 选聘物业服务企业的审批工作； （四）负责对业主大会、业主委员会的指导、监督和备 案工作; （五）监督物业服务用房的配置和使用以及物业承接查 验和物业服务企业备案工作； （六）负责住宅专项维修资金的归集、使用审核： （七）召集有关物业管理的联席会议，负责物业纠纷的 协调处理和信访投诉处理工作。 第十条市、县（市、区）人民政府的下列有关部门根 据各自职责做好物业管理的相关工作： （一）公安机关负责在召开业主大会、选举业主委员会 和物业交接期间发生违法行为的处置工作： （二）民政部门负责协调居（村）民委员会对业主委员 会的指导、监督，协助业主委员会和物业服务企业做好物业 管理的相关工作; - 3 - （三）人力资源和社会保障部门在职责范围内，对物业 服务企业劳动用工进行指导、检查和监督。； （四）房地产行政主管部门负责督促建设单位做好保修 期内房屋及设施设备的相关保修工作： （五）自然资源和规划部门负责建设工程规划设计方案 审查，并按规定标准对物业管理用房的规模进行审核： （六）城市管理综合行政执法部门负责对业主投诉或者 举报供水、供气、供热等单位未依法履行维修养护责住的问 题进行调查处理； （七）人防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维 护管理的指导和监督； （八）市场监督管理部门负责规范监管物业服务收费行 为，依法查处物业管理中的乱收费和乱加价行为，对物业管 理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种 设备进行安全监察，依法查处特种设备安装、改造、维修和 使用中的违法行为； （九）消防救援机构和公安派出所根据职责分工，依法 查处损坏、挪用、擅自拆除、停用消防设施、器材或者占用、 堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口等违反消防法 律、法规的行为。 物业管理区域内未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、 构筑物和在非承重外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面以及 - 4 - 侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施等违法违规行为，由有关行 政执法部门依据各自的职责依法查处。 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当 按照委托合同约定，并根据各自职责依法承担物业区域内专 业经营设施设备和相关管线的维修养护责任。 第十一条街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖 区内的物业管理工作，其职责是： （一）组织、指导业主大会的筹备、成立和业主委员会 的选举、备案工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职 责； （二）组织召集本辖区内物业管理联席会议，协调相关 部门解决物业管理工作中出现的重要问题： （三）设立并公开投诉电话、投诉点，接受业主的投诉 和举报，为业主提供基本服务； （四）负责调解物业管理活动中的矛盾纠纷，组织开展 本辖区物业服务满意度调查工作： （五）建立物业管理应急预案，落实物业应急管理长效 机制。 第十二条居（村）民委员会的职责是： （一）协助街道办事处（乡镇人民政府）建立健全物业 管理工作机制，参与指导和监督业主委员会的工作； （二）配合街道办事处（乡镇人民政府）依法调解物业 - 5 - 管理纠纷; （三）协助街道办事处（乡镇人民政府）落实未实施物 业管理住宅小区的管理服务工作； （四）引导业主自觉遵守管理规约；督促物业服务企业 维护公共利益，做好公共环境卫生、公共秩序的维护工作。 第十三条物业管理行业协会应当依法加强行业自律 管理，规范行业行为，推行行业服务标准和标准化服务，督 促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进物业行业健 康发展。 第三章业主、业主大会和业主委员会 第十四条，房屋的所有权人为业主。 依法登记取得或者根据《物权法》规定取得建筑物专有 部分所有权的人，应当认定为业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖等民事法律行为，已 经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的 人，可以认定为业主。 第十五条业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同约定接受物业服务企业提供的 服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； - 6 - （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议; （四）参加业主大会会议，行使投票权; （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权： （六）监督业主委员会的工作： （七）监督物业服务企业履行物业服务合同： （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备宅专项维修 资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 未办理房屋权属证书的继受人、业主书面授权的代理人， 依法享有前款规定的除被选举权以外的权利。 第十六条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行 法定和约定的义务，遵守管理规约、业主大会议事规则： （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设 备的使用和公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定； （四）遵守有关房屋装饰装修的法律、法规、规章和政 策规定; -7 - （五）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金； （六）按时交纳物业服务费用： （七）法律、法规、规章规定的其他义务。 第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数 较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履 行业主大会、业主委员会职责。 第十八条下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改业主大会议事规则： （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员： （四）制定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费 方案; （五）改变共有部分的用途; （六）选聘和解聘物业服务企业； （七）利用共有部分进行经营以及对所得收益进行管理 和分配使用; （八）归集和使用住宅专项维修资金： （九）改建、重建建筑物及其附属设施； （十）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十九条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超 过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在 -8 - 地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街道办事处（乡 镇人民政府）的要求，报送有关筹备首次业主大会会议所需 的文件资料。 物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门或者街 道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者业主提 出筹备业主大会书面申请后30日内，组织成立首次业主大 会会议筹备组。 第二十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设 单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居（村）民 委员会代表组成。 筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于 筹备组总人数的二分之一，筹备组组长由街道办事处（乡镇 人民政府）代表担任。 筹备组应当自组建之日起15日内，将其成员名单和工 作职责在物业管理区域内公示。 第二十一条业主委员会委员应当是物业管理区域内 的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力; （二）遵守国家有关法律、法规和政策规定； （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业 主义务; （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； -9 -