常州市住宅物业管理条例 （2018年12月19日常州市第十六届人民代表大会常务 委员会第十四次会议通过2019年1月9日江苏省第十三届 人民代表大会常务委员会第七次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第三章 前期物业管理 第四章 物业服务与管理 第五章 物业的使用与维护 第六章 物业保修金与住宅专项维修资金 第七章 信用管理 第八章 监督管理 第九章 法律责任 第十章 附 寸则 -1- 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各 方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和 国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条 例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管 理活动，适用本条例。 本条例所称佳宅物业管理（以下简称物业管理），是指 住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管 理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维 修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理 工作的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系， 实施网格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制； 建立与之相适应的资金投入与保障机制：鼓励采用新技术、 新方法，提高物业服务与管理水平。 街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的 指导和监督，协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管 理相关工作。 社区居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，并 协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。 - 2 - 第四条市、辖市（区）物业管理主管部门负责本行政 区域内物业管理活动的监督管理工作。 城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林 绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管 部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。 第五条市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立 并推广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、 物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业 管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。 鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活 动。 第六条市、辖市（区）物业管理主管部门应当建立培 训制度，定期对街道办事处（镇人民政府）、社区居（村） 民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员 进行物业管理法律、法规和业务知识培训，所需经费列入同 级人民政府财政预算。 第七条市、辖市（区）人民政府及其相关部门、街道 办事处（镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法 律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管 理活动。 鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第 三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测 -3 - 算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。 第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法 律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的 报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。 第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节业主大会 第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大 会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在 物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。 业主大会决定下列事项： （一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改管理规约： （三）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、 监事会成员； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （五）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费： 业主委员会委员工作补贴和标准： （六）物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案； （七）选聘、续聘和解聘物业服务企业; （八）筹集和使用住宅专项维修资金; （九）依法改建、重建建筑物及其附属设施： - 4 - （十）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方 式和经营收益（以下统称公共收益）的分配和使用： （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第九条新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条 件的，建设单位应当在三十白内，尚物业管理区域所在地街 道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的 审请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次 业主大会会议所需资料。 十人以上业主公开联名可以尚街道办事处（镇人民政府） 会会议的申请。辖市（区）物业管理主管部门收到申请的， 应当在五个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。 街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次 业主大会会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报 送相关资料的，应当督促建设单位报送；建设单位应当及时 报送。 第十条街道办事处（镇人民政府）应当自收到申请之 日起六十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定，组织 成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的，不 影响筹备组的成立。 筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成 员不少于筹备组成员的百分之六十，并应当符合本条例规定 -5 - 的业主委员会委员住职条件。 召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担， 其指导标准由市物业管理主管部门会同市价格主管部门，根 据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建 设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交全 街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会 的组织筹备。 首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使 用情况在物业管理区域内显著位置尚全体业主公布，接受业 主监督。 第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定 期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组 织召开，至少每年召开一次，并于会议召开七日前书面告知 社区居（村）民委员会。 业主大会定期会议审议下列内容： （一）上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会 工作报告和业主大会收支情况报告； （二）下一年度业主大会年度计划和预算方案； （三）物业管理的其他事项。 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运 用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见 形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处 - 6 - （镇人民政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。 讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大 会议事规则规定的程序、方式和办法执行。 第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表 大会，履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一 般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超 过四十户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按 懂、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选 一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议， 表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会 议事规则中规定。 业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委 员条件设置，任期与业主委员会委员一致。 业主代表履行下列职责： （一）在业主大会会议召开前，就会议议题征集本小组 业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业 主本人对表决意见的签字确认； （二）按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职 责，组织业主小组开展议事活动，并将结果告知业主委员会； （三）向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议； （四）建立本小组工作档案; （五）业主大会议事规则规定的其他职责。 -7 - 业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代 表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以 另行推选临时业主代表参加。 业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等 效力，对全体业主具有约束力。 第十三条业主大会可以根据工作需要设立监事，三名 以上监事可以成立监事会。 监事可以是业主，也可以是社区居（村）民委员会成员， 业主委员会委员不得兼住监事。成立监事会的，其中业主成 员人数不少于监事会成员的三分之二。监事任期与业主委员 会委员一致。 监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履 行监督职责，不干预业主委员会的日常工作。监事不领取报 酬和补贴。 监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等 在业主大会议事规则中规定。 第十四条市、辖市（区）物业管理主管部门对符合召 开首次业主大会会议条件的住宅小区，应当督促建设单位及 时向街道办事处（镇人民政府）移交相关资料，提出召开首 次业主大会会议的申请；督促、指导街道办事处（镇人民政 府）及时组织筹备成立业主大会。 规划主管部门、不动产登记机构等单位，应当对相关方 - 8 - 就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。 第二节业主委员会 第十五条业主委员会委员候选人可以由十名以上业 主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产 生。采取业主代表大会形式选举业主委员会的，业主委员会 委员候选人一般从业主代表中产生。 筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候 选人名单。业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域 内显著位置公示，并附个人情况介绍。 第十六条业主委员会委员应当由本物业管理区域内 具有完全民事行为能力、热心公益、责任心强、有社会公信 力、组织协调能力较强且能正常履行业主委员会委员职责的 业主担任。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员： （一）本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物 业服务的企业有利害关系的：