甘肃省临夏回族自治州物业管理条例 (2019年2月21日临夏回族自治州第十五届人民代表 大会第四次会议通过2019年5月31日甘肃省第十三届人 民代表大会常务委员会第十次会议批准） 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据国务 院《物业管理条例》等法律法规，结合自治州实际，制定本 条例。 第二条本自治州行政区域内物业的使用、维护、服务 及其监督管理活动，适用本条例。 第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业 服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第四条自治州房地产主管部门负责全州物业管理活 动的统一监督管理工作。 县（市）人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领 导和组织，确定县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇） -1 - 人民政府物业管理机构；鼓励采用新技术、新方法，提高物 业管理水平，促进物业管理行业健康发展。 县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动 的监督管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责本行政区域内物业 管理区域划分、物业承接查验等日常监督管理工作。 社区、居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡（镇） 人民政府开展物业管理相关工作。 其他有关行政职能部门按照各自职责负责做好物业领 域相关监督管理和服务工作。 第五条自治州房地产主管部门、县（市）物业主管部 门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、 培训，引导业主和物业服务企业依法行使权利、履行义务： 应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制， 加强行业诚信教育和管理，促进物业服务企业依法经营、诚 信服务，维护市场秩序和公平竞争，推动物业管理行业健康 发展。 第二章业主、业主大会和业主委员会 第六条房屋所有权人为业主。物业使用人根据法律法 规、管理规约以及其与业主的约定，享有业主权利，承担业 主义务。 - 2 - 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提 供的服务; （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议; （四）参加业主大会会议，行使投票权; （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同： （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权； （九）监督物业专项维修资金的管理和使用： （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则 （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会 作出的决定; （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金： -3 - （五）按时交纳物业服务费用： （六）法律、法规规定的其他义务。 第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大 会由全体业主组成。业主不能参加业主大会会议的，可以委 托代理人参加。代理人不能为本小区物业服务企业人员，且 受理委托不得超过三个。 业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的， 由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋 建筑面积达到百分之五十以上，或者达到百分之三十以上不 足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两 年的，建设单位应当向物业所在地的县（市）物业主管部门 或街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大 会会议的文件资料： （一）物业管理区域证明; （二）房屋及建筑物面积清册： （三）业主名册; （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明： （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 符合成立业主大会条件的，县（市）物业主管部门和街 - 4 - 道办事处、乡（镇）人民政府，应当在收到提出筹备业主大 会书面审请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会 会议筹备组。 第九条‧业主大会决定下列事项： （一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约： （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）选聘或者解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）在规划许可的前提下，改建、重建建筑物附属设 施; （六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费标准； （七）改变共有部位的用途； （八）利用共有部位经营以及经营收益的分配与使用： （九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和 使用; （十）改变或者撤销业主委员会不合法的决定： （十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会 决定的其他事项。 决定前款第（四）项、第（五）项规定的事项，应当经 专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主同意；决定前款规定其他事项，应当经 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过平数 - 5 - 的业主同意。 由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的，可以召 开业主代表大会，决定除本条款第（四）项、第（五）项以 外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等 为单位推举产生，业主代表不得少于全体业主的百分之五十。 第十条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大 会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律法规 规定的职责，接受业主的监督。 业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员 每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主 任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三 分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同 意。 业主委员会会议做出的决定，应当在物业管理区域内显 著位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物 总面积过平数的业主且占已交付物业总人数过平数的业主 同意的情况下生效。 业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用 人具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业 主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十一条业主代表大会代表和业主委员会委员应当 符合下列条件： - 6 - （一）系本物业管理区域内的常住业主，遵守法律法规， 公道、正派，能正确维护业主的合法权益。 （二）本人有履行业主代表大会代表、业主委员会委员 职务的能力和时间保证； （三）能带头履行业主义务，按时交纳物业费、住宅专 项维修资金等费用； （四）法律法规规定的其他条件。 第十二条业主大会每年至少召开一次会议，由业主委 员会召集。 业主委员会未按业主大会议事规则接期召集业主大会 会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主 大会会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时 会议： （一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的； （二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占 总人数百分之二十以上业主提议的； （三）业主委员会委员缺额人数超过总人数二分之一， 或者业主委员会主任缺额，或者二名副主任缺额的 （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他需要 召开业主大会临时会议的。 第十三条首次业主大会会议经费由建设单位承担，除 -7 - 首次业主大会会议外工作经费从共用部位、共用设施收益中 列支，无共用部位、共用设施收益的由全体业主分摊。工作 经费的收支情况，应当每半年以书面形式在物业显著区域内 公示一次，公示期限不得少于七天，接受业主监督。 第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日 内，持下列材料向物业所在地的县（市）物业主管部门和街 道办事处或乡（镇）人民政府备案： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约; （三）业主大会议事规则; （四）业主大会决定的其他事项。 第十五条业主委员会应当建立定期接待制度，接受业 主、物业使用人的咨询、投诉，并做好记录，必要时及时尚 物业服务企业、建设单位等反馈。 业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务 合同的签订与履行、管理规约的实施、住宅专项维修资金的 归集和使用、公共收益的收支情况等物业管理活动中的重大 事项。 业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、 业主委员会会议以及物业管理活动中重要事项的记录，并建 立工作档案。 第十六条业主委员会任期届满前九十日内，应当召集 - 8 - 业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决 定，应当委托第三方专业机构对业主委员会任期内财物状况 进行审计。 业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，街道办事 处、乡（镇）人民政府应当督促指导换届选举。 第十七条业主大会会议选举出新一届业主委员会之 日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、 档案等文件资料、印章及其属于业主共有的财物等，移交新 一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求 物业所在地的公安机关协助移交。 第十八条业主大会、业主委员会应当配合所在地的街 道办事处、乡（镇）人民政府以及社区、居（村）民委员会 依法履行职责，并接受其指导和监督。 第十九条业主委员会委员不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产; （二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有 利害关系业主提供的利益或者报酬： （三）利用职务之便要求物业服务企业内任职或减免其 个人物业服务费； （四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动： （五）其他有损业主