庆阳市物业管理条例 (2019年3月12日庆阳市第四届人民代表大会常务委 员会第二十次会议通过2019年5月31日甘肃省第十三届 人民代表大会常务委员会第十次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 物业管理区域划分 第三章 业主大会、业主委员会和业主监督委员会 第四章 前期物业管理 第一节 前期物业招投标 第二节 物业承接查验 第三节 物业管理用房、物业保修 第五章 物业管理服务 第一节 一般规定 第二节 物业服务企业的权利与义务 第三节 物业服务收费 第四节 物业服务企业退出交接 第六章 物业的使用与维护 第一节 一般规定 第二节 停车管理 -1- 第三节‧ 住宅专项维修资金管理 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务 企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和 谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管 理条例》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活 动。 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实 行物业管理。 配套设施不全的原有住宅区，由所在地人民政府有关部 门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐 步实行物业管理。 配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物 业管理。 第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业 服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 -2 - 第四条市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入城 乡建设与管理和现代服务业发展规划、社区建设和社区治理 体系，建立和完善物业管理综合协调机制和物业服务市场化、 社会化和专业化体系，扶持物业管理行业发展，物业服务企 业按照国家有关规定享受优惠政策。 第五条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管 理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策： （二）组织物业管理培训； （三）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和 实施工作； （四）法律、法规规定的其他职责。 县（区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物 业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织相关部门划分已建成物业管理区域： （二）指导成立业主大会和选举业主委员会、业主监督 委员会及培训业主委员会、业主监督委员会成员； （三）监督管理前期物业招标投标； （四）指导监督物业承接查验、退出交接; （五）监督物业服务企业白常管理： （六）指导监督住宅专项维修资金管理： （七）办理物业管理行政许可及公示事项： - 3 - （八）建立物业管理档案； （九）处理物业服务矛盾纠纷投诉： （十）法律、法规规定的其他职责。 市、县（区）人民政府其他有关主管部门，在各自职责 范围内，做好相关监督管理工作。 第六条街道办事处或者乡（镇）人民政府负责监督指 导成立业主大会、选举业主委员会和业主监督委员会等工作， 督促业主大会、业主委员会和业主监督委员会依法履行职责， 调解物业矛盾纠纷，办理物业管理公示事项，协调物业管理 与社区建设的关系。 社区（居、村民委员会）协助街道办事处或者乡（镇） 人民政府建立社区服务、管理措施和机制，配合解决社区环 境卫生、排水、道路等公共设施和公共服务方面存在的问题， 广泛宣传发动群众，引导社区居、村民遵规守约，营造良好 的社区管理氛围，指导监督辖区业主委员会、业主监督委员 会和物业服务企业的服务管理活动，受理辖区业主的投诉举 报，调解处理物业管理矛盾纠纷，组织社区开展公益宣传、 精神文明创建和文化娱乐活动。 第七条物业管理行业协会应当加强行业自律，制定物 业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务企业 和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。 第八条鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技 - 4 - 术，提升物业服务质量和管理水平，推进智慧小区建设。 第二章‧物业管理区域划分 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 划分物业管理区域，应当充分考虑规划条件、土地使用 权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建 设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理， 降低管理成本，提高服务便利化的原则。 有以下情形之一的，县（区）住房和城乡建设主管部门 可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业 实施物业管理： （一）属于独立封闭式小区的 （二）处于同一街区或者位置相邻的; （三）配套设施设备可以共享的； （四）商贸、办公、医院、学校、工广、仓储等非住宅 物业及单幢商佳楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管 理的; （五）其他可以整治成一个物业管理区域的。 根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域： 建筑物规模一般不小于三方平方米。 第十条新建住宅区编制的建设项目规划设计方案应 当包括物业管理区域划分。 - 5 - 配套设施比较齐全的原有住宅区，尚未划分物业管理区 域并已投入使用的，其物业管理区域划分由县（区）住房和 城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府征 求业主意见后予以核定。 已核定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应 当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业 主且占总人数过半数的业主同意，由县（区）住房和城乡建 设主管部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府重新核定。 物业管理区域划分或者变更后，县（区）住房和城乡建 设主管部门应当在物业管理区域内公告。 第十一条物业服务企业应当将物业管理区域向全体 业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的，由街道办 事处或者乡（镇）人民政府向全体业主、物业使用人公示。 第三章业主大会、业主委员会和业主监督委员会 第十二条具备下列条件之一的，应当召开首次业主大 会会议： （一）交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物 总面积百分之五十以上的； （二）交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物 总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使 用时间满两年的； - 6 - （三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。 业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据， 建设单位应当予以配合。 第十三条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单 位应当向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出筹备首次业 主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。 街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在接到审请后六 十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日 起七日内，建设单位应当向街道办事处或者乡（镇）人民政 府及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑物规划总 平面图、共用设施设备交接资料、物业管理用房配置确认资 料等。 第十四条首次业主大会会议经费由建设单位或者原 产权单位承担。无建设单位或者原产权单位的，由全体业主 承担。 第十五条业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设 单位代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区（居、 村民委员会）代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单 数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由 街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职 责予以公示，公示时间不得少于七日。 -7 - 筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员、业主监 督委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备 组应当从符合条件的推选人员中依次递补。 第十六条首次业主大会会议筹备组负责下列工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题： （二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会 及业主监督委员会选举办法、业主委员会及业主监督委员会 工作规则; （三）确认业主身份、人数及业主投票权数： （四）组织业主推选业主委员会委员、业主监督委员会 委员候选人; （五）确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会 议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员和业主 监督委员会委员选人情况、业主大会会议表决规则以及前 款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。业主对 公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知 异议人。 筹备组应当自成立之白起九十白内完成筹备工作，组织 召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会、业主监督委 员会成立后即自行解散。 -8 - 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主 大会议事规则，并选举产生业主委员会、业主监督委员之日 起成立。 第干七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当 承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管 理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者 损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程 序、业主投票权确定办法、业主委员会、业主监督委员会的 组成和委员任期等事项作出约定。 第十八条业主大会决定下列事项： （一）制定和修改业主大会议事规则 （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约： （三）选举业主委员会、业主监督委员会或者更换业主 委员会成员、业主监督委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人： （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金： （六）改建、重建建筑物及其附属设施； -9 -