丽水市物业管理条例 (2019年1月15日丽水市第四届人民代表大会常务委 员会第十四次会议通过2019年3月28日浙江省第十三届 人民代表大会常务委员会第十一次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主组织 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附 则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，保障物业的安全和合理使用，营造良好的人居环 境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条 例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本 市实际，制定本条例。 第二条本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理 -1- 及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业 或者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生 和相关秩序的活动。 第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府 监管相结合的原则。 业主和物业服务企业开展物业管理活动，应当遵循诚信 友善、公平公开、有偿服务的原则 倡导绿色智慧管理理念，推进“智慧安防小区”建设， 鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳 入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，对 街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理指导监督的工作 经费给予保障。 市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市物业主管 工作，制定全市物业管理活动的相关制度和示范文本，指导 和监督物业服务市场诚信体系建设等工作。 各县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简 称县级物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理 工作，指导街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。 - 2 - 发展和改革、市场监督管理、综合行政执法、自然资源 和规划、生态环境、应急管理、公安、财政等部门应当在各 自职责范围内，依法加强物业管理的监督管理工作，建立违 法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域 内的违法行为。 第五条街道办事处（乡镇人民政府）指导本辖区内的 业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动， 协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业管理 纠纷。 居民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好 物业管理有关工作。 第六条物业管理行业协会应当推进物业服务标准化 建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，调 处物业管理纠纷，促进物业服务企业依法诚信经营。 第二章业主组织 第七条符合业主大会成立条件的，街道办事处（乡镇 人民政府）应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会 书面报告之日起六十日内，指导业主成立业主大会筹备组 （以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。县级物 业主管部门应当对业主筹备召开首次业主大会会议给予业 务指导。 -3 - 筹备组由业主和建设单位、街道办事处（乡镇人民政府） 居民委员会的人员组成，建设单位未派员参加筹备组的，不 影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政 府）或者居民委员会的人员担住。 筹备组一般由五至十三名单数成员组成，其中业主人数 不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街 道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐产 生。有本条例第十七条所列情形的业主不得成为筹备组成员。 筹备组应当自成立之白起三白内，将成员名单在物业管 理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对成 员名单有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提 供业主名册、房屋以及建筑面积清册、建筑规划总平面图、 共用设施设备清单和物业管理用房配置清单等筹备业主大 会会议必要的资料。建设单位已经注销或者已经移交物业服 务企业的，由物业服务企业提供相关资料。 第八条筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业 主大会会议，并负责下列筹备工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部 分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式 和内容； -4 - （三）草拟管理规约、业主大会议事规则等草案； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则： （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主 委员会委员候选人名单； （六）制定业主委员会选举办法： （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物 业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主 对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 第九条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按 照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标 准承担。建设单位应当在房屋工验收前，将筹备经费存入 县级物业主管部门以竞争性方式选择产生的银行账户。 筹备组应当尚全体业主公示筹备经费的使用情况。筹备 经费结余部分的使用由业主大会决定。 第十条业主大会会议召集人应当于会议召开十五日 前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。 业主大会会议不得对未经公示的议题进行表决。 业主委员会未按照规定及时组织召开业主大会会议的， 业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召 开。 第十一条下列事项由业主大会会议作出决定，不得授 - 5 - 权业主委员会行使： （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则： （二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会 候补委员； （三）制定共有物业和共有资金的管理与使用办法： （四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标 准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准； （五）选聘、解聘物业服务企业； （六）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有 物业的用途。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求 意见或者运用电子信息平台等形式召开。采用书面征求意见 形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的， 应当在物业管理区域内显著位置公示。 市物业主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的 召开和讨论、表决等有关事项提供服务，不动产登记机构等 单位应当予以协助。 在确保业主意思表示真实、有效的前提下，业主大会可 以采用手机短信、微信等方式实名投票表决。 一个独立产权单位登记有二个以上所有权人的，应当自 行确定一名投票人参加业主大会会议。 第十三条业主大会通过的管理规约或者议事规则规 - 6 - 定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代 表大会。业主代表大会根据业主大会的授权行使职责。 业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代 表的业主组成。业主代表的名额按照业主总人数的一定比例 确定，由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生。 业主代表一般不少于三十人，每推选单位至少有一名业主代 表。 业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计 算。业主撤销所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主 委员会，并可以另行推选业主代表。 业主代表大会作出决议后，业主委员会应当在物业管理 区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日。公示期内提 出书面反对意见的业主少于业主总人数的三分之一且其专 有部分少于建筑物总面积三分之一的，业主代表大会作出的 决议生效。 成立业主代表大会的，应当向县级物业主管部门备案。 第十四条业主委员会由业主大会选举产生，接受业主 监督。 业主委员会由五至十一名单数委员组成，设主任一名、 副主任一至二名，由业主委员会从委员中选举产生。业主委 员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会具 体人数和任期由业主大会议事规则确定。 -7 - 业主大会可以设立业主委员会候补委员，候补委员人数 不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规 则、任职资格和职务终止规则与委员相同。 业主委员会委员出缺时，由候补委员按照得票多少依次 递补并予以公示，同时尚县级物业主管部门备案。 当按照前款规定递补后，业主委员会委员人数低于原有 人数的百分之五十的，应当报告街道办事处（乡镇人民政府） 按照本条例规定的换届改选程序重新选举业主委员会。 第十五条县级物业主管部门接受业主委员会备案后， 对备案材料齐全的，应当发放备案证明和统一社会信用代码 证。业主委员会应当持统一社会信用代码证向金融机构申请 开立账户。属于业主共有的资金和经营收益，不得以个人和 其他单位的名义进行存储和管理。 第十六条业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议; （二）召集业主大会会议，向业主大会报告履职和财务 收支情况，并在物业管理区域内显著位置公布，接受业主询 问或者质询； （三）拟订物业管理区域内部管理制度以及共有物业、 共有资金的管理与使用方案; （四）拟订物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标 准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案； - 8 - （五）组织筹集和监督使用物业专项维修资金，以及管 理共用设施设备： （六）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企 业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服 务合同； （七）制作和保管会议记录、业主以及业主代表名册、 业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、会计凭证、 会计账簿、财务报表等有关文件和工作档案，并接受业主查 询； （八）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，督 促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业管理费以及 其他费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）按照业主大会决定或者业主大会议事规则聘请执 行权书、财务人员； （