舟山市物业管理条例 (2019年1月21日舟山市第七届人民代表大会常务委 员会第十九次会议通过2019年5月31日浙江省第十三届 人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 目 录 第一章 总 则 第二章 物业管理区域和共有物业 第三章 业主组织 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第三节 其他规定 第四章 前期物业管理 第五章 物业管理服务 第六章 物业使用和维护 第七章 法律责任 第八章 附 则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，营造良好的人居环境，根据《中华人民共和国物 -1- 权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》 等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管 理适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其 配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条物业管理遵循业主自治、专业服务、政府监管 相结合的原则。 第四条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工 作的领导，将物业管理工作纳入社区建设和社会治理体系， 建立综合协调和目标责任机制，建立与之相适应的资金投入 和保障机制，制定和实施现代物业服务业扶持奖励政策，促 进物业服务专业人才培养，鼓励采用新技术、新方法提高物 业管理和服务水平。 第五条市住房和城乡建设行政主管部门是本市行政 区域内物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监 督管理工作，建立物业管理信息平台和物业管理信用评价系 统，制定业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同、承 接查验协议等示范文本，履行法律、法规规定的其他职责。 县（区）住房和城乡建设行政主管部门负责辖区内物业 -2 - 管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡（镇）人民 政府开展相关工作。 发展改革、公安、司法行政、自然资源与规划、生态环 境、市场监管、综合执法、人防、消防等行政管理部门按照 各自职责，做好物业管理的监督管理工作。 第六条街道办事处、乡（镇）人民政府指导本辖区内 的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活 动，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业 管理纠纷。 社区居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇） 人民政府做好物业管理相关工作。 第七条物业管理行政主管部门和其他相关行政管理 部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方 式，按照职能分工履行职责，及时受理物业管理区域内业主 和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法行为。 第八条物业管理相关行业协会应当加强行业自律管 理，规范从业行为，促进诚信经营。 第二章‧物业管理区域和共有物业 第九条物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设 施设备、建筑规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便 于管理的原则，按照以下方式划分： - 3 - （一）新建物业一般根据建设用地宗地范围划定；分期 开发建设的物业，配套设施设备和相关场地能够分割并独立 使用的，可以划定为不同的物业管理区域；两宗以上相邻的 建设用地，配套设施设备和相关场地共有、共用的，应当划 定为一个物业管理区域： （二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区 域范围划定；相毗邻的不同物业管理区域，经各自区域内专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主同意后可以合并为一个物业管理区域。 第十条新建物业的物业管理区域划定后，物业管理行 政主管部门应当及时告知建设单位，建设单位应当将物业管 理区域范围、业主共用部位和共用设施设备的配置等内容在 房屋销售现场和物业管理区域内显著位置公示。 第十一条建设单位应当按照规定比例配置物业管理 用房，最低不少于五十平方米。门岗、监控室、设备房等不 计入物业管理用房的配置比例。同一物业管理区域分期开发 建设的项目，首期开发应当建设物业管理用房，且面积不少 于物业管理区域内配置物业管理用房总面积的二分之一。 物业管理用房应当是地面以上的房屋，相对集中配置在 区域内交通便利处，并具备通水、通电、通信、通风、采光、 卫生等基本使用功能和办公条件。设置在住宅楼内的应当具 有独立通道 -4 - 第十二条规划部门在审查建设工程设计方案时，应当 征求物业管理行政主管部门意见，在建设工程规划许可证中 载明物业管理用房的面积，并在附图中注明其具体位置。 第三章业主组织 第一节•业主大会 第十三条符合成立业主大会条件的物业管理区域，街 道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理行政主管部门 的指导下组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会 会议。社区居（村）民委员会应当予以协助。 筹备组成员数量为七名或者九名，由街道办事处、乡（镇） 人民政府代表、社区居（村）民委员会代表、建设单位代表 和业主代表组成，其中业主代表人数比例不得低于总人数的 二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代 表担任。 筹备组应当将成员名单及联系方式等信息以书面形式 在物业区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办 事处、乡（镇）人民政府协调解决。 第十四条首次业主大会会议的筹备经费应当由建设 单位承担。建设单位应当在物业峻工验收前将筹备经费存入 专用账户， 第十五条业主大会筹备组应当做好以下工作： - 5 - （一）确认业主身份、业主人数及其所有的专有部分建 筑面积; （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、 内容及会议表决规则： （三）制定业主委员会候选人产生办法、业主委员会选 举办法，确定业主委员会委员候选人名单； （四）拟订业主大会议事规则、管理规约、本物业管理 区域内物业专项维修资金使用管理办法等草案； （五）制定筹备经费升支预算方案： （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款所列内容应当在首次业主大会会议召开十五日前 以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。业主对公告内 容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组应当自成立之白起九十白内完成筹备工作，组织 召开首次业主大会会议。业主大会成立后，筹备组自动解散。 第十六条业主大会自首次业主大会会议表决通过业 主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会之日起 成立。业主大会决定下列事项： （一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约； （二）选举或者更换业主委员会委员、候补委员： （三）选聘和解聘物业服务企业; （四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标 - 6 - 准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准： （五）制定共有物业和共有资金的管理和使用办法： （六）审议业主大会年度计划及财务预决算方案、业主 委员会工作报告： （七）筹集和使用物业专项维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途； （十）其他有关共有和共同管理权利的重大事项。 前款第七项和第八项规定的事项，应当经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过 半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十七条业主大会会议应当充分听取业主意见，可以 采取集体讨论、书面征求意见等方式召开。书面征求意见的， 应当将相关材料送交至每一位业主；无法送达的，应当在物 业管理区域内显著位置公告，公告期限不得少于七日。 业主表决可以采取书面投票、电子投票等方式。市物业 管理行政主管部门应当建立物业管理电子投票系统，改进业 主大会表决方式。 业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书 面委托书，明确所委托事项。物业服务企业工作人员不得担 任业主代理人。业主大会议事规则可以规定一个代理人最多 -7 - 可以接受委托的业主人数。 第二节业主委员会 第十八条业主委员会由业主大会选举产生，自选举产 生之日起成立。 业主委员会应当按照规定办理备案手续，在取得备案证 明后刻制业主大会、业主委员会印章，并向金融机构申请开 立业主委员会账户。 第十九条业主委员会应当由五至十一名委员组成，组 成人数应当为单数，每届任期为三至五年。业主委员会委员 可以连选连任。 业主委员会可以设置候补委员，人数不得超过业主委员 会委员人数的二分之一。候补委员应当符合业主委员会委员 资格，并在业主委员会委员出现空缺时按照得票数由高到低 的顺序依次递补。候补委员可以列席业主委员会会议，但不 享有表决权。 有条件的物业管理区域，业主大会可以决定给予业主委 员会委员一定的津贴，也可以决定聘请执行秘书、财务人员 等专职工作人员。 第二十条业主委员会委员应当由物业管理区域内具 有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、 具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然 -8 - 人代表担任。 业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定，有下列 情形之一的，不得担任业主委员会委员： （一）被列入严重失信人员名单的； （二）本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企 业有利害关系的； （三）欠交物业服务费、公共能耗分摊费、物业专项维 修资金等应当交纳的费用的； （四）有损坏房屋承重结构、违法装修搭建、违法占用 物业共有部分等行为，且未改正的。 第二十一条业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定，处理业主大会的日常管理 事务; （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况： （三）编制业主大会年度财务预决算方案； （四）拟定业主大会管理制度及共有物业、共有资金的 管理和使用办法； （五）拟定物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标 准以及收费方案和其他公摊费用的收取标准;